Достроят ли недострои СУ-155

СУ-155: второе дыхание известных долгостроев

Достроят ли недострои СУ-155

Внезапное банкротство холдинга “СУ-155”, одного из гигантов российской строительной индустрии, остановка работы на многочисленных строительных площадках – все это привело к тому, что огромное количество дольщиков ощутили на себе страх оказаться без жилья и своих денег.

Однако уже сегодня многие клиенты этого застройщика, которые уже морально подготовились к многолетнему ожиданию своего жилья, получают квартиры.

Объекты достраиваются один за другим, и в правительстве отмечают, что до конца 2018 года будут сданы в эксплуатацию абсолютно все новостройки, которые начало возводить “СУ-155”.

Сегодня мы поговорим о том, как развивались события, которые привели холдинг к банкротству, и кто занимается достройкой объектов недвижимости.

Группа “СУ-155” представляла собой достаточно крупный холдинг, в объединение входили свыше 80 строительных компаний, а также промышленных предприятий.

География деятельности охватывала большинство регионов РФ и ежегодно компании холдинга сдавали в эксплуатацию порядка 1,5 млн. квадратов недвижимости.

Это была мощная структура, принадлежавшая Михаилу Балакину, который занимал пост председателя совета директоров “СУ-155” и одновременно являлся депутатом Мосгордумы.

В начале 2016 года в Арбитражном суде Москвы группа “СУ-155” была официально признана банкротом.

Строительная деятельность приостановилась на 145 площадках в Москве и других городах по всей территории страны, среди проектов были одиночные многоэтажки и крупные жилые комплексы.

Несколько тысяч дольщиков не смогли получить свои квартиры, что, в свою очередь, вызвало волну митингов в Москве и других регионах, после этого дольщиков начали активно вносить в реестр кредиторов “СУ-155”.

Застройщик, известный своей «неторопливостью». Что, опять долгострой?

К слову – это были далеко не первые митинги дольщиков данного строительного холдинга, так что нельзя говорить о том, что репутации компании впервые понесла серьезные потери. Строительная группа была и так достаточно известна своими «долгостроями», однако, дольщики все же рано или поздно заселялись в обещанные квартиры.

В период с 2008 по 2012 годы (на которые пришлась первая волна глобального экономического кризиса) на группу компаний буквально посыпались иски по поводу затягивания сроков строительства, подключения уже заселенных многоэтажек к системам водоснабжения и отопления. Соответственно, иски сопровождались также пикетами и митингами, поэтому была надежда, что и на этот раз компания найдет возможность выполнить свои обязательства перед клиентами.

Проблемы росли, как снежный ком

Однако на этот раз обстоятельства складывались иначе. Проблемы, связанные с крупными долгами, начали накапливаться еще с 2014 года, когда власти Подмосковья заявили, что строительная компания задолжала области свыше 1 млрд. рублей за аренду участков, выделенных под строительство.

В мае 2015 группа “СУ-155” не смога выплатить долг по своим облигациям, а феврале в суд на компанию подал иск Росбанк, несколько позже к нему присоединился Сбербанк и еще порядка двадцати крупных компаний. Совокупные долги компании перед кредиторами на тот момент составили порядка 25 млрд.

рублей.

Попытки спасения окончились банкротством

В октябре 2015 были предприняты меры по спасению строительного холдинга, который, все-таки, был довольно крупным игроком. В Правительстве РФ была создана комиссия, которая занялась разработкой механизма санации, во главе рабочей группы был И. И. Шувалов (первый зампредседателя Правительства).

Кстати, компания стала первым застройщиком, в отношении которого проводилась процедура санации – комплекса мероприятий по восстановлению финансового состояния, ранее подобные процедуры применялись лишь к проблемным банкам.

Интерес государственных чиновников к проблеме вызван был огромным количеством пострадавших дольщиков, которым требовалось как-то помочь.

Положение усугублялось тем, что к моменту банкротства застройщика уже была сформирована достаточно мощная законодательная база, которая, как предполагалось, должна была надежно защищать клиентов строительных компаний в подобных ситуациях.

Соответственно, Правительство должно было продемонстрировать, что законы принимались не напрасно, несмотря на возникший прецедент.

Впрочем, добиться желаемых результатов процедура не помогла и санатор (банк «Российский капитал»), который оценил объем финансирования недостроев в сумму 39 млрд. рублей, заявил, что без банкротства закончить строительство на всех объектов не удастся. И уже с апреля-мая 2016 процедура банкротства началась.

А что же все-таки с долгостроями?

Бальзам на душу

Недостроенные объекты были распределены между девелоперами.

Так, в рамках соглашения с руководством Москвы Urban Group взял на себя обязательства по достройке социальных объектов. На данный момент девелопер инвестировал 4 млрд.

рублей в завершение строительства восьми объектов (Московская область) – это детские сады, школы, поликлиники и спортивно-оздоровительный комплекс.

Право аренды участка на северо-востоке Москвы, где ранее функционировало ОАО «Калибр» (до этого Калибровский завод) приобрела на аукционе Capital Group. Здесь СУ-155 продало 167 квартир на сумму около 1 млрд. рублей, и теперь Capital Group взяла на себя обязательства прежнего застройщика.

Со своей стороны ЗАО «Стройпромавтоматика» приняла на себя обязательство завершить работы в пяти жилых домах в районе Восточный, а также в Зеленограде.

Впрочем, некоторые меры, предпринимаемые еще во время санации, пошли на пользу, практически сразу после признания “СУ-155” банкротом, с помощью финансирования, осуществляемого банком «Российский капитал» были сданы первые многоэтажки (три корпуса в ЖК «Новая Трехгорка»).

В течение всего 2016 года завершились строительные работы в 59 новостройках (общее количество проблемных домов составляло 145 объектов), соответственно, было передано в собственность порядка 14 тыс. квартир.

Финансирование по-прежнему осуществлялось через банк «Российский капитал» (выступавший санатором “СУ-155”). Таким образом, деньги на строительство Правительство выделило достаточно быстро, и нашлись компании, которые согласились закончить строительные работы.

Но что же будет с остальными дольщиками, ведь многие из них ждут свои квартиры не первый год?

С определенной уверенностью можно утверждать, что работа на всех без исключения строительных площадках “СУ-155” будет завершена к концу 2018 года.

Сначала такое заявление сделал глава Минстроя Михаил Мень, это произошло в апреле 2017 года, а затем и сам президент страны пообещал, что работы будут окончены к указанному сроку и все дольщики, пострадавшие от “СУ-155”, получат жилье.

До конца 2017 года будут достроены жилые дома в Домодедово, Красноармейске, Одинцовском районе – строительство этих объектов финансируется банком «Российский капитал», квартиры получат 3636 дольщиков.

Начиная с 2015 года, когда “СУ-155” остановило строительные работы, и до настоящего момента уже достроены и сданы в эксплуатацию 30 новостроек, общее количество квартир составило 6606.

Банкротство “СУ-155” привело к изменениям в строительном законодательстве

Банкротство крупного застройщика вскрыло целый ряд проблем, связанных с недоработками в законодательных актах, регулирующих строительную отрасль. Возможно, именно благодаря сложившейся ситуации в текущем году были введены достаточно серьезные изменения в строительном законодательстве (ФЗ-214), вот некоторые из них:

  • Чтобы исключить возникновение подобных проблем в дальнейшем, застройщиков обязали формировать уставной капитал, причем, его размер определяется, исходя из количества квадратных метров площади проекта, который будет реализован;
  • Все застройщики должны будут отчислять денежные средства в Компенсационный Фонд, это поможет быстро решать вопросы с финансированием окончания строительства в случае банкротства;
  • Начиная с текущего года, формируется единый реестр застройщиков в виде публичного портала, где будет полная информация о каждом девелопере и строительной компании. Помимо обязательного набора сведений, которые, опять-таки, согласно новым поправкам, обязаны быть на сайте застройщика, в реестре будет все, что необходимо знать дольщику.

Застройщики, которые по каким-либо причинам не смогут выполнять новые требования, вынуждены будут просто покинуть рынок долевого строительства.

С другой стороны, это совсем не означает, что застройщики, которые не соответствуют положениям ФЗ-214, не смогут продолжать свою деятельность.

Они вполне могут работать, предлагая квартиры в новостройках, регистрируя ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), использовать иные схемы продаж.

Заключение

Неожиданное возникновение неразрешимых финансовых проблем у крупной компании, которая имела многолетний опыт строительства жилой недвижимости стало печальным доказательством того факта, что дольщики не застрахованы от неприятностей даже в случае подписания ДДУ с крупными застройщиками.

Однако, с другой стороны, ситуация показала, что государство вполне способно справиться с подобными неожиданностями.

Законодательная база позволяет найти решения, которые под контролем государственных структур уже сейчас обеспечивают успешное окончание строительства всех объектов.

Учитывая, что дольщикам “СУ-155” на самом высоком уровне пообещали закончить строительство до конца 2018 года, нет оснований думать, что могут возникнуть какие-либо непреодолимые сложности.

Новые поправки, которые вступили в силу в текущем году, повысят уровень защищенности тех, кто только планирует приобретение квартиры через долевое строительство. А вот для тех, кто собирается вкладывать свои деньги в ЖСК, появился очередной повод задуматься.

Вполне вероятно, что застройщики, которые будут вести строительные работы, окажутся теми компаниями, которые в силу недостаточной финансовой устойчивости (по новым правилам) не могут привлекать средства по ДДУ. Именно по причине отсутствия у застройщика собственных средств, с завершением строительства могут возникнуть проблемы.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Достроят ли недострои СУ-155

— Наш банк финансирует достройку объектов обанкротившегося холдинга “СУ–155”. Так что необходимость собственной компании–застройщика появилась сразу после того, как мы вошли в эту историю.

Компания уже создана?

— Да, с июля компания называется “РК Строй”. В ее уставный капитал мы вложили 2 млрд рублей, которые государство выделило банку в рамках программы по реструктуризации задолженности стратегических и системообразующих предприятий. Она в качестве генподрядчика будет завершать проекты обанкротившегося холдинга.

Но ведь такой генподрядчик уже есть…

— Понимаете, когда мы занялись проблемами “СУ–155”, у нас возникла дилемма — строительного подразделения нет, а дома надо быстро строить. Создавать что–то новое значило бы затянуть процесс на долгие месяцы. И мы создали фирму с техническим названием “СУ–151”, которая сохранила старый персонал и занималась достройкой домов в последние месяцы. Сейчас мы ее переименовали в “РК Строй”.

А кто возглавил “рк строй”?

— Марат Оганесян — бывший вице–губернатор Петербурга. Но должность его пока не определена. Он сам решит, с какой позиции ему будет удобнее управлять этим проектом.

Он уже назначен старшим вице–президентом банка “Российский капитал”, а на днях в команду “РК Строй” вошел и бывший глава комитета по строительству Смольного Михаил Демиденко. Он стал заместителем Марата Оганесяна.

Так что собирается команда грамотных управленцев, понимающих проблемы “СУ–155” и нацеленных на их скорейшее разрешение.

Новая компания будет строить дома только на свободной земле “СУ–155” или достраивать дома с дольщиками тоже?

— У нее будет функция генподрядчика и застройщика во всех проектах: и в новых, и в тех, что уже в работе. Ведь после “СУ–155” осталось 145 незавершенных жилых домов по всей стране, в которых квартиры купили более 31 тыс.

дольщиков и пайщиков. наша задача — достроить эти дома и обеспечить обманутых граждан жильем до конца 2018 года.

Собственная компания позволит четче контролировать процесс достройки зданий и финансовые потоки, которые пойдут на эти цели.

О каких деньгах идет речь?

— Всего на достройку домов “СУ–155” в 14 регионах страны, по предварительным оценкам, потребуется 49 млрд рублей. До ноября мы пройдем госэкспертизу рабочей документации, которая отсутствовала, и уточним цифру.

На завершение всех строек в Петербурге нужно около 7 млрд рублей и 0,8 млрд рублей — в Ленобласти. С декабря прошлого года банк “Российский капитал” уже вложил в стройку около 6 млрд рублей.

Из них в Петербурге — более 800 млн рублей.

Надо понимать, что основные источники финансирования достройки проблемных домов — это выкуп свободных квартир с их последующей продажей на рынке, чтобы банк смог компенсировать свои затраты. А также — реализация активов “СУ–155”. Естественно, при строгом соблюдении действующего законодательства о банкротстве.

Что осталось у банкрота?

— Все застройщики ГК “СУ–155” находятся в разных стадиях банкротства. Но пока формально они не банкроты. Теперь что представляет интерес: во–первых, земельный банк.

Бывшие собственники “СУ–155” заявляли, что на принадлежащих им участках можно построить 5 млн м2 жилья. Таковы были их планы. Но мы исходим из реальности. По нашей модели выходит не более 2 млн м2.

Если удастся построить и продать больше, быстрее завершим проблемные стройки. Но надо понимать, что эти участки надо доводить до ума и часть выручки уйдет третьим кредиторам.

Есть еще и свободные квартиры в начатых проектах…

— Да, около 7 тыс. квартир, но по поручению Минстроя мы прорабатываем с регионами возможность увеличения этажности и метража достраиваемых зданий. Это также позволит увеличить денежное наполнение программы достройки.

А промышленные активы “су–155” будут как–то задействованы в этой программе?

— Безусловно. Но это очень разные предприятия по профилю и состоянию. Есть среди них новые и успешные, а есть еле живые. С каждым приходится разбираться индивидуально. Для некоторых придумываем специальные программы.

Например, после “СУ–155” осталось два лифтовых завода — Щербинский и Серпуховской. На двоих они могут производить 30 тыс. лифтов в год (это половина объема производства лифтов на территории Таможенного союза), но пока заказами должным образом не загружены.

А все потому, что основные покупатели лифтов — ЖСК и ТСЖ — не самые платежеспособные клиенты. Чтобы стимулировать спрос, мы подготовили программу финансирования фондов капремонта. Она сейчас верстается. Суть ее в том, что потребители смогут покупать лифты с рассрочкой.

Спрос оживится, и это положительно отразится на выручке производителей.

В достройке домов “су–155” вы будете использовать стройматериалы, произведенные компаниями холдинга?

— Я думаю, что “СУ–155” попала в беду именно потому, что использовала только свои стройматериалы, закупая их по ценам выше рыночных (чтобы поддерживать свои заводы). Мы подходим к этой проблеме иначе. Если где–то на рынке можно купить материалы дешевле, мы это делаем.

Но стараемся сохранить и производственную часть компании. Некоторые заводы, например ДСК “Войсковицы” в Петербурге, мы перезапустили и будем брать материалы на достройку домов в регионе оттуда. Но какой в итоге будет баланс рыночных и собственных закупок, пока непонятно.

Сколько всего активов “СУ–155” получил ваш банк?

— Начнем с того, что как такового оформленного холдинга “СУ–155” не существовало. Была очень большая группа компаний, которые весьма условно объединяло наличие общих собственников.

По разным основаниям к этому холдингу можно было бы отнести до 200 компаний, во вновь созданный нами холдинг было передано 136, но и из этих 136 очень многие не представляют никакой реальной стоимости. Консолидация и очистка активов займет много времени.

Продав это имущество, можно будет закрыть основные долги компании не только перед дольщиками, но и перед другими кредиторами.

Сколько всего долгов у “СУ–155”?

— Внешний совокупный долг холдинга оценивается в 150 млрд рублей. А с учетом долгов внутри группы — в 315 млрд рублей.

Но в очереди на получение квартир в первых рядах, к счастью, стоят дольщики, а уже потом в денежной очереди — банки, подрядчики и поставщики.

Это стало возможно благодаря поправкам к закону о банкротстве, принятым 29 декабря 2015 года с подачи “Российского капитала”. Этот закон — прорыв.

Сроки, определенные Минстроем для завершения проектов “СУ–155”, выдержите?

— Справимся обязательно. Но есть нюансы. За счет покупки свободных квартир банк сможет профинансировать стройку на 16–18 млрд рублей. А вот реализация активов группы компаний “СУ–155” — вопрос долгий. Поскольку большинство из них обременено долгами, находятся в залоге или под арестом. А строить нужно прямо сейчас.

Поэтому государственный банк “Российский капитал” и обратился в правительство РФ. В первую очередь за получением госгарантий, которые позволят нам преодолеть временные разрывы в финансировании.

Кроме того, правительство уже выделило 8,2 млрд рублей в капитал банка и зарезервировало еще 10,7 млрд рублей, которые мы планируем получить в этом году.

И еще нас держит документация. Точнее — ее отсутствие. При Балакине (председатель совета директоров ГК “СУ–155”. — Ред.) многие стройки велись без надлежащего оформления проектно–сметной документации, а иногда и вообще без разрешения на строительство. Госбанк позволить себе такое не может: все должно быть сделано по закону.

По ситуации в соцсетях видно, что накал страстей вокруг недостроев “СУ–155” снижается. Вы это чувствуете?

— Да. Непросто было успокоить людей. Особенно после принятия решения о банкротстве застройщиков. Я сам постоянно занимаюсь вопросами санации проблемных активов и понимаю, что слово “банкрот” в России — ругательное.

Также надо помнить, что мы выводим проект из прорыва в ситуации несоответствия законов и жизни. К сожалению, законодательство о долевом строительстве (а дольщики в нем очень хорошо разбираются) не сработало при защите их интересов.

Недобросовестные участники этого рынка быстро научились обходить запретные места. Это граждан пугает. На встречах нас часто закидывают вопросами, которые затрагивают хитросплетения действующего законодательства. А ответы на них лежат в правоприменительной практике.

Поэтому мы не можем отвечать на многие вопросы. Дольщикам надо просто понять, что их проблемы так или иначе будут решены.

В петербурге тоже растет лояльность дольщиков?

— Да. Хотя здесь ситуация была одной из самых горячих. Недаром Петербург — город трех революций. Население очень активно.

Мы часто видим на собраниях людей, которые давно получили квартиры, но все равно ходят на встречи, слушают и держат руку на пульсе. Кроме того, ситуация оказалась очень политизирована.

Партии пытаются использовать ее для своего пиара и создают дополнительный негативный фон.

Уже есть понимание, когда завершатся проекты “СУ–155” в Петербурге и Ленобласти?

— У “СУ–155” в Петербурге и Ленобласти три проекта. Это жилые кварталы “Каменка”, “Новая Каменка” и “Янино Парк”, где заключено около 4,8 тыс. договоров долевого участия.

По предварительным данным, все корпуса ЖК “Каменка” будут сданы до конца 2016 года.

Корпуса ЖК “Новая Каменка” — до конца 2017 года (все, кроме первого, который будет сдан в декабре 2018 года, и четвертого, который будет сдан в январе 2018 года). А дома в “Янино Парк” будут сдаваться в 2017 и 2018 годах.

Какова вероятность того, что “РК Строй” в будущем доверят завершать и другие проблемные стройки России?

— Такая вероятность есть. Сейчас по инициативе президента РФ создается Государственный компенсационный фонд долевого строительства. Он должен заработать в начале 2017 года.

Деньги туда будут перечислять застройщики (1% от проектной стоимости жилья, возводимого с привлечением средств граждан). Так что ежегодно фонд будет аккумулировать, по оценкам Минстроя, до 30–35 млрд рублей. Средства эти при необходимости будут направлять на достройку проблемных домов разорившихся застройщиков.

Так вот, есть идея, консолидировав строительный бизнес и активы “СУ–155”, сделать “РК Строй” “застройщиком последней руки” при этом Госфонде. Он будет достраивать те объекты, от которых откажутся все прочие строители. Но подчеркиваю — это пока лишь идея.

На истории “СУ–155” фонд отработает основные технологии санации?

— Я бы сказал иначе. На истории “СУ–155” уполномоченный госбанк отработает все необходимые компетенции, которые потом передаст фонду.

А тот обеспечит вместе с соответствующими министерствами и ведомствами прозрачность системы гарантирования на рынке дольщиков. Это рынок объемом 2,5 трлн рублей в год.

А после запуска нового национального проекта 100 млн м2 жилья в год он может увеличиться до 4 трлн рублей. Это вытащит много денег из–под матрасов.

А они там остались?

— Какие–то точно остались. В той же банковской сфере сейчас основной драйвер роста депозитов — богатые россияне. У нас сильное расслоение общества. Хотелось бы, конечно, чтобы богатство распределялось более равномерно и справедливо. Но у рыночной экономики свои законы. Организованный рынок строительства жилья и апартаментов может вывести из тени значительные капиталы.

Нужна ли вашему банку очередная докапитализация на 10 млрд рублей?

— “СУ–155” — пилотный проект по глобальному решению проблемы дольщиков. По сути, мы тушим пожар. А для того, чтобы его потушить и при этом не сгореть самим, нужны как минимум вода, технические средства и соблюдение правил безопасности.

Собственный капитал как раз и должен обеспечить банку такую безопасность.

Справка

ПАО” АКБ “Российский капитал”> Основан в 1993 году. На 100% принадлежит Агентству по страхованию вкладов.> На 1 июля 2016 года активы банка составили 292 млрд рублей, собственный капитал — 26,4 млрд.> Работает 135 отделений в 28 регионах РФ.> В декабре 2015 года правительство РФ наделило банк полномочиями по достройке объектов “СУ–155”.

Биография

Михаил” Кузовлев> Родился в 1966 году в подмосковном Красногорске. Окончил МГИМО по специальности “международные экономические отношения”.> Занимал руководящие должности в АКБ “Пробизнесбанк”, входил в руководство ОАО “Внешторгбанк”, ЗАО “КБ ГУТА–БАНК” и банка “ВТБ”. С 2011 по 2015 год возглавлял Банк Москвы.> С 2015 года — председатель правления АКБ “Российский капитал”.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Достроят ли недострои СУ-155

Достроят ли недострои СУ-155

Крушение строительного гиганта России в 2015 году – проверка на прочность строительного бизнеса в условиях экономического спада. Как сейчас развивается ситуация с санацией недостроев СУ -155 и как это отражается на оконном рынке  рассказывает портал ОКНА МЕДИА. 

 фото: крупнейший застройщик оставил крупнейшие недострои

Обманутые дольщики и банкрот: вечный сюжет 

155 объектов банкрота СУ-155 – это 1, 5 млн кв. м. жилой площади с остеклением 240 тыс. кв.м. Очевидно, что недостроенные площади компании – это огромная доля оконного рынка, которая, в силу сложившихся обстоятельств, оказалась в зоне риска.

Несмотря на действия государства по реанимации замороженного строительства, ситуация с достроями СУ-155 остается одинаково шаткой для обманутых банкротом дольщиков и поставщиков окон. После объявленного в 2015 году банкротства в ожидании жилья общей площадью 2 млн.

кв. м. оказались 40 тыс. пайщиков. В настоящий момент строительство брошенных объектов финансируется на счет государственной поддержки облигаций федерального займа общей стоимостью 9 млрд. рублей и активов самой компании.

Обеспечить квартирами всех дольщиков планируется до 2018 года. 

СУ-155: история успеха и поражения 

фото: руководитель компании-застройщика Михаил Балакин 

Ситуация с Роскапом в деле СУ-155 – не частный случай с одним из застройщиков, а показатель глубоких проблем в связке «строительная отрасль – государство».

 Изначально СУ-155 активно взялась за выполнение большого количества госзаказов по строительству жилья для военных, получив самые «сладкие» куски в строительной сфере, благодаря личным связям руководителя компании Михаила Балакина и экс-Министра обороны Анатолия Сердюкова.

«Историю успеха» СУ-155 также окрашивает во вполне определенные тона непосредственное участие в проекте приближенной Сердюкова – экс-главы Департамента имущественных отношений Министерства обороны РФ Евгении Васильевой, известной впоследствии своими художественными полотнами. Васильева являлась руководителем дочерней структуры СУ-155 в Санкт-Петербурге.

Помимо того, что компания занимала львиную долю на рынке строительства (уступив первое место конкурирующей фирме «Мортон» лишь в 2015 году), застройщик имел собственное крупное производство пластиковых и деревянных окон в г. Одинцово.

Там же компания экструдировало ПВХ-профиль для окон. Производственные мощности завода по ПВХ-окнам рассчитаны на 250 тыс. м. кв. в год.

Банкротство застройщика негативно повлияло на поставщиков комплектующих оконного бизнеса, которые остались с неоплаченными долгами. 

Не справились с объемами строительства 

 фото: большое строительство – большие долги

В сфере строительства компания не смогла выйти из созданной своими же руками системы демпинга: больше количество госзаказов позволяло СУ-155 долгое время продавать квартиры по «бросовым» ценам, однако, когда стоимость кв.м.

резко подскочила, застройщик не смог оперативно отреагировать на новые экономические условия и оказался в долговой яме.

Усугублению финансовых проблем СУ-155 способствовал и сам формат госзаказа, который составлял в портфеле компании сначала 80%,  а затем 70% всех объектов – то есть их большую часть.

Региональные бюджеты зачастую не успевали вовремя рассчитаться с фирмой-застройщиком по социальным объектам. К финансовым провалам по соцстроительству добавились сложности с перекредитованием СУ-155 в банках, что стало уже типичной проблемой для многих субъектов экономики РФ.

По мнению экспертов, руководство компании не справилось с объемом полученных заказов и не сумело выстроить эффективную бизнес-модель масштабного строительного предприятия. Для покрытия расходов по строительству новых объектов СУ-155 использовала средства дольщиков, чьи квартиры продавались по максимально заниженным ценам  на этапе «котлована».

С 2004 и вплоть до начала 2015 года группа компаний под руководством Михаила Балакина СУ-155 занимала первое место по количеству госзаказов и объемам жилого строительства в России. После ухода с политической арены мэра Москвы Юрия Лужкова и экс-главы Департамента Минобра Евгении Васильевой, которые лоббировали проект, застройщик стал регулярно срывать сроки строительства.

В 2014 году объем госзаказов  в портфеле СУ-155 снизился до 70%,  в 2013 году госзаказы составили 50%. Но даже в годы снижения процента  госзаказов объемы  строительства оставались внушительными: они составляли более 1 млн кв. м. жилья с ежегодной выручкой 100 млрд рублей.

 В 2015 году СУ-155 построила на 20% меньше жилья эконом-класса, продолжив, таким образом, сокращать свои объемы. 

Кризис  окончательно расшатал и без того крайне ненадежную финансовую базу застройщика. Обороты компании резко пошли на спад, в этом же году кредиторы подали иски на недобросовестного плательщика, после чего СУ-155 объявила о своем банкротстве.

Санатор большого «достроя» 

фото: обманутые пайщики сравнивают  своего застройщика с МММ и требуют сдать квартиры

9 декабря 2015 года решением Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции для финансирования брошенных строек СУ-155 в 14 регионах России был назначен банк  Российский капитал. По словам Алексея Моисеева, главная цель на сегодня – обеспечить своевременную сдачу жилья и передачу его в собственность дольщикам без сбоев и остановок. 

Смена решений в части выбора банка, уполномоченного обеспечить достройку брошенных объектов, была связана с тем, что Роскап находился на грани допустимых нормативов ЦБ по рискам на одного заемщика (норматив Н6) и практически не имел права давать кредиты на достройку объектов. В качестве вспомогательной меры летом 2016 года банку было выделено 9,9 млрд рублей, чтобы покрыть рисковую зону.

Докапитализацию «дочернего» банка осуществило Агентство по страхованию вкладов (АСВ), несмотря на изначальное условие не предпринимать действий по дополнительным вложениям. Однако дофинансирование вне принятой стратегии все же было принято провести, так как в противном случае Роскап не смог бы выполнить свои обязательства перед 15, 2 тыс.

дольщиками и сдать недостроенные объекты в указанные сроки. 

фото: затянувшаяся тяжба стимулирует народное творчество и правительственную помощь

Роскап планировал дофинансировать строительство, продав долю свободных квартир и активов застройщика, рассчитывая таким образом выручить 24 и 15 млрд рублей соответственно в каждом пункте. Однако в экономических условиях 2016 года, по результатам проверки, продажи возможно осуществить только с выручкой 12 млрд рублей, а активы компании оцениваются в 7 млрд рублей. 

В сложившейся ситуации самые ощутимые потери несут именно дольщики строительства.

Несмотря на предпринимаемые меры по санации строек, в офисах компании на местах будущие собственники квартир зачастую сталкиваются с «предложением» довнести некоторую сумму поверх означенной в договоре, чтобы «квартира могла быть достроена».

Сумма «довнесения» может достигать 50% рыночной стоимости квартиры. Таким простым и традиционным способом – «за счет клиента» – решается извечная российская проблема брошенных или замороженных строек.

Оконный рынок в условиях брошенных строек 

Сложившаяся ситуация напрямую касается и оконного рынка. После того, как закрылось собственное производство окон СУ-155, санатор оказался перед необходимостью искать новых поставщиков. Сегодня можно говорить о трудности Роскапа соблюдать финансовые обязательства перед производителями и установщиками пластиковых окон.

Недострои банкрота расположены в Подмосковье, Тульской, Костромской, Тверской, Калужской, Владимирской и других областях России.

В декабре 2015 года, принимая документ о завершении строительства недостроев СУ-155, Правительство подчеркнуло общественную важность проекта (без квартир на тот момент  осталось 30 000 обманутых дольщиков). 

На сегодняшний день, несмотря на шаткое положение и разговоры о переходе санаторских функций к  другим структурам, Роскап сдал 27 объектов. Одни из последних «достроев» – жилой дом в Домодево,  Ивантеевке и Калининграде. Всего в ведении Роскапа на конец октября числилось 130 объектов.

Альтернативные источники финансирования «достроя»

В качестве альтернативных структур, которым могла бы быть передана ответственность по достраиванию брошенных зданий, в октябре назывались такие структуры, как новый Государственный компенсационный фонд по защите прав дольщиков (начнет работу в началеследующего, 2017 года) и АИЖК.

Последний уже успел опровергнуть подобную возможность и заявил, что никаких окончательных документов по вопросу не принято. Также рассматривался вариант о снижении требований Центробанка к Роскапу, но точка зрения Эльвиры Набиуллиной не оставляет шансов данному пункту.

Тем не менее, последнее октябрьское заявление замглавы Минфина Алексея Моисеева о сохранении санаторского поста за Роскапом подтверждает прогноз о смягчении.

Роскап: казнить нельзя помиловать  

фото: офис СУ 155 оформлен лаконично 

Шатания в определении санатора проекта в деле СУ-155 связаны, прежде всего, с тем, что, по признанию правительства, процесс завершения строительства брошенных объектов оказался куда более дорогостоящим, нежели предполагалось изначально.

Если в декабре 2015 года объем вложений определялся суммой 35 млрд рублей, то в апреле сумма возросла до 45 млрд, а августе Роскап предоставил данные на 49 млрд рублей.

Так или иначе, на сегодня Роскап продолжает поддержку объектов СУ 155 и контроль над  ними, и, судя по отчетности на сайте компании, есть все основания полагать, что жилье и другие площади будут планомерно сдаваться в эксплуатацию с соблюдением всех сроков, несмотря на непрекращающийся процесс согласований финансовых рисков и нормативов между ЦБ и Роскапом. 

Пока Роскап занимается достроем брошенных  объектов, на рынке появляются новые серьезные игроки, которые активно осваивают незанятые доли – как например, строительная компания ПИК-Мортон. С точки зрения выгод для оконного рынка, можно также говорить об освободившейся (после закрытия предприятия СУ-155 по производству окон в г. Одинцово) нише. 

фото: с помощью действий по санации число недостроенных объектов уменьшается

Новый санатор уже вынужден заказывать окна у сторонних производителей для остекления строящихся объектов и переостекления построенных – в силу того, что в период «заморозки»  недостроенных зданий многие стекла были выбиты либо демонтированы.

Ситуация сложившаяся со СУ-155 еще раз показывает, что кризис – это время очищения рынка от слабых и неконкурентоспособных компаний, не умеющих правильно управлять активами и строить устойчивую модель бизнеса. Крушение строительного гиганта стало логичным следствием разрушенных связей по госконтрактам и непродуманной ценовой политикой собственников.

ОКНА МЕДИА рекомендует: Urban Group идет к банкротству

Проблемы «СУ-155» — последние новости на сегодня

Достроят ли недострои СУ-155

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 – Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Строительное управление № 155 Главмосстроя в 1993 г. было преобразовано в ЗАО «СУ-155». Его гендиректор М. Д. Балакин стал основным акционером новой компании. Вплоть до 2014 г.

объединение удерживало лидирующие позиции на российском рынке недвижимости, ежегодно вводя в строй свыше 1 млн. квадратных метров.

Последние новости сегодня о «СУ-155» неутешительны: тысячи обманутых дольщиков, сотни недостроенных домов, компания стала банкротом.

В объединение входило 100 предприятий, среди которых лифтостроительный завод в Щербинке, Ивановский домостроительный комбинат и Домодедовский завод ЖБИ.

Они производят основную часть материалов, необходимых для бесперебойного ведения строительства.

Долгое время «СУ-155» пользовалось внушительной поддержкой со стороны московских властей, получало выгодные госзаказы, при этом, не придерживалось правил прозрачных и честных сделок:

  • задерживало сроки сдачи объектов;
  • не платило в срок поставщикам и подрядчикам;
  • работало исключительно по схеме ЖСК.

2015 г. отмечен значительными задержками по вводу домов, работа на многих площадках практически остановилась.

Во всех регионах дольщики стали выходить на митинги, обращаться за поддержкой к местным властям и в Администрацию Президента. В суды стали поступать первые иски от физических и юридических лиц.

В том же году против гендиректора объединения было возбуждено уголовное дело о неуплате налогов с заработной платы рабочих в размере 210 млн. руб.

Что привело компанию к краху

По мнению экспертов сферы недвижимости, кризис наступил не внезапно. Ориентация преимущественно на госзаказ, погоня за объемами, нежелание работать в соответствии с ФЗ 214 неминуемо приведут к краху компании, что в итоге и произошло с «СУ-155». Пострадали тысячи дольщиков по всей стране, объединение вело строительство во многих регионах.

Справка. Доля госзаказа держалась на уровне 50-70% от общего объема.

Уже в 2008 г. долг компании составлял почти 30 млрд. руб., она была на грани банкротства. Тем не менее, получила государственную помощь и очередной госзаказ на строительство жилья для военнослужащих.

В немалой степени успешной работе способствовали тесные связи Михаила Балакина с московской Администрацией. В 2000-2005 гг. он был первым заместителем Главы стройкомплекса столицы.

За этот период объединение увеличило объемы годового строительства более чем в 2 раза.

Роль банка «Российский капитал» в истории «СУ-155»

Из последних новостей о Балакине Михаиле Дмитриевиче, гендиректоре «СМУ-155» известно, что в феврале 2016 г. большую часть активов он передал третьему лицу по праву переуступки. Это случилось после того, как в суд поступили иски сразу от двух крупнейших финансовых структур страны «Сбербанка» и «Росбанка».

Оператором программы по достройке проблемных объектов стал банк «Российский капитал», его представитель ООО «РК Строй», созданный для контроля за строительством и качеством домов, требующих завершения. За период 2016-2017 гг.

  • введено в строй 100 домов;
  • построено 1 850 000 кв. м. жилья;
  • обеспечено квартирами 21 000 обманутых дольщиков.

На 2018 г. запланировано завершить строительство оставшихся 30 зданий.

На заметку! Компания не достроила 145 жилых домов в 14 регионах, оставила почти 30 000 обманутых дольщиков. Задолженность составляет порядка 315 млрд. руб.

Банк не проводит санацию объединения, он только обеспечивает финансирование проблемных домов. Функция технического контроля возложена на группу «БИН». На достройку направлены средства банка и вырученные суммы от реализованных активов объединения.

Новости с проблемных объектов столицы

В шести московских объектах работы идут в соответствии с «дорожной картой», утвержденной Минстроем РФ. На завершение строительства корпусов в Нагатино-Садовниках и Новых Черемушках выделено 1,2 млрд. руб. В Щербинке дольщики двух домов по улице Железнодорожной получают денежное возмещение.

На форуме объекта «СУ-155» на Балаклавском проспекте идет активное обсуждение о дальнейших перспективах «долгостроя». На последнем рабочем совещании, состоявшемся 13.02.2018 г. заявлено, что по этому дому ведется оформление градостроительных документов и земельно-правовых отношений. Дом в Фили-Давыдково в июле 2017 г.

введен в эксплуатацию.

Судьба петербургских «долгостроев»

В Санкт-Петербурге планировалось построить два жилых комплекса в Приморском районе. В итоге не были сданы девять домов, пострадали 4 500 дольщиков.

По последним новостям из «Каменки», объекта «СУ-155», проблемы сдачи упираются в недостаток рабочей силы на строительной площадке.

Как заявил генеральный директор ООО «СПК-А», подрядчика достраивающего комплекс, количество рабочих необходимо увеличить до 250 человек. Это позволит в срок сдать все дома «Новой Каменки». Ввод в эксплуатацию по графику:

  • 2, 3, 6 корпуса – март 2018 г.;
  • 4 и 5 корпуса – II квартал 2018 г.;
  • 1 корпус IV – квартал 2018 г.

В 2016 г. были сданы два дома в «Каменке» и еще один в 2017 г. Но проблемы остались. Не размежевали общий земельный участок, межквартальные проезды не приведены в надлежащее состояние, инженерные сети не введены в строй в полном объеме. Кроме того, новоселы жалуются на протечку швов в панельных домах, на неработающие системы пожарной и аварийной сигнализации.

Стройка длиной в 15 лет: как достраиваются проблемные объекты

Достроят ли недострои СУ-155

Уходящий год знаменателен не только переходом рынка на новую схему строительства – проектное финансирование с открытием эскроу-счетов в банках. 2019-й запомнится многим обманутым дольщикам как время завершения их скандальных долгостроев. Какие проблемные объекты сданы и кому готовиться к новоселью в 2020-м, выяснил LIVING.

Долгострои Петербурга

По словам заместителя председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, проблема обманутых дольщиков в городе на Неве планомерно решается. «Если в 2016 году доля договоров долевого участия в проблемных объектах превышала 13% от их общего числа, то сегодня она составляет менее 2%», – отмечает зампред.

За 2019-й в Северной столице удалось сдать 15 проблемных домов, на подходе разрешения на ввод еще 5 объектов, в том числе старейшего петербургского долгостроя – «Охта-Модерн», известный также как «Авангард». Дольщики, ожидающие квартиры с 2005-го, не сомневаются, что объект будет наконец-то завершен.

ЖК «Охта-Модерн». Источник: .com/oxtamodern

«В достройку верим, в порядочность «Группы ЛСР», достраивающей дома, тоже верим. Но пока не понимаем, в какие сроки будут фактически переданы квартиры, что будет с двойными продажами на объекте, как поменялись характеристики квартир относительно первоначального плана?», – прокомментировала дольщица Наталья.

Вопрос с петербургским наследием ГК «СУ-155» также пока не закрыт полностью, за этой компанией-банкротом в Каменке осталось завершить последний, самый большой корпус почти на 2 000 квартир. Сейчас этот дом известен как ЖК «На Королёва», его достройкой занимается РК «Строй».

«Полностью закрыт вопрос с наследием ГК «Город» (достроены жилые комплексы «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» – ред.), где были зарегистрированы более 5000 ДДУ.

То же касается объектов «Чесмы-Инвест» – сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус» (их завершила компания Glorax Development – ред.).

На днях сдали ЖК «Ижора-Парк», 600 человек начали получать свои квартиры», – следует из отчета Евгения Барановского за год.

К слову, дольщики «Ижоры Парка» от ГК «Норманн» рассказали, что с конца декабря им начали передавать квартиры. Однако еще неясно, будет ли глава «Норманна» Владимир Смирнов подписывать акты приема-передачи ключей со стороны застройщика. Если нет, то придется признавать право собственности в суде, что займет 3-4 месяца.

Своим собратьям по несчастью из незавершенных долгостроев дольщики «Ижоры Парка» дают один лаконичный совет: «Выгрызайте свой домик, он нужен только вам». А чтобы ускорить этот процесс, будущие новоселы подарили Евгению Барановскому кнут.

«Это орудие труда, чтобы с другими проблемными застройщиками работал также эффективно. Сначала хотели еще и пряник положить, но потом подумали, что нашим застройщикам он точно не нужен», – прокомментировала один из инициаторов подарка.

Фото предоставлено дольщиками ЖК «Ижора Парк»

Схему достройки оставшихся жилых комплексов компании «Норманн» – ЖК «На Заречной» и «Трех апельсинов» в Парголово – городские власти обещают обнародовать в ближайшее время.

Другой скандальный объект – ЖК «Вариант» в поселке Ленсоветовский – должна завершить ГК «ПИК». Сдать новостройку прежний застройщик – компания «Ареал» – обещал в начале 2017-го. Чтобы обратить на себя внимание, дольщики жилого комплекса обивали пороги различных инстанций и неоднократно устраивали акции протеста, в том числе пикеты и митинги.

Всего в 2020-м городской Комитет по строительству планирует поставить точку в строительстве 23 проблемных домов.

Проблемные объекты Ленобласти

В Ленинградской области с начала 2019-го введено в эксплуатацию 11 проблемных домов более чем на 2 400 квартир. Силами инвесторов, по уточнению пресс-службы зампреда правительства Ленобласти по строительству Михаила Москвина, достроены:

Завершение перечисленных долгостроев стало возможно благодаря различным соглашениям с инвесторами. Одни компании за достройку получили компенсационные земельные участки под новые проекты.

Другим власти предложили взамен построить дорожную и инженерную инфраструктуру за счет бюджета или выкупить построенные социальные объекты.

Третьих привлекли разрешением внести отклонения в проект (к примеру, повысить высотность домов и тем самым увеличить количество квартир, а значит, и прибыль).

ЖК «Янино парк» от ГК «СУ-155». Источник фото: .com/zhk_yanino_park

Так, для достройки корпуса в ЖК «Радужный» чиновники договорились с компанией «Гарантъ». В качестве компенсации регион выкупил у застройщика его детский сад в микрорайоне «Южный».

В планах на конец этого года – начало следующего в Ленобласти – сдача следующих проблемных домов:

  • корпуса 15-16 от застройщика «Альтаир-Инвест» в Колтушах;
  • д.1 к.1 в Кировске от ООО «Нева-Сити»;
  • 1 дом в Кировске от застройщика «Айбер Сказка»;
  • корпуса 12-13 в поселке Дубровка Всеволожского района от компании «Невский Форт»;
  • 1 дом в деревне Касимово Всеволожского района от застройщика «Европейская Слобода»;
  • 1 корпус в Мурино от «ЖСК Муринское»;
  • 2 дома в Щеглово от застройщика «Навис»;
  • ЖСК «Новодевяткино».

«Дальнейшая достройка пойдет в соответствии с Дорожной картой региона, которая согласована с Министерством строительства и Фондом защиты прав дольщиков», – пояснили в пресс-службе Михаила Москвина. Ознакомиться с этой информацией можно на сайте Фонда.

В свою очередь LIVING регулярно публикует новости о ходе строительства проблемных объектов. При этом в карточке объекта на нашем сервисе всегда есть предупреждение, если жилой комплекс является долгостроем, или в новостройке приостановлена регистрация ДДУ.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.