Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

Новостройки подорожают. Власти вынуждают застройщиков поднимать цены | Бизнес

Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

Для дольщика эта схема означает, что при заключении ДДУ ему придется задуматься о своем доверии не только к застройщику, но и к банку, кредитующему строительство.

Риск банкротства застройщика исчезает, вместо него появляется новая опасность — риск банкротства самого банка.

Однако вероятность этого не столь велика: согласно постановлению правительства №697 от 18 июня 2018 года, кредитовать застройщиков смогут лишь банки, имеющие наивысший кредитный рейтинг. Их список доступен на сайте Единого реестра застройщиков.

Дополнительным плюсом станет страхование денег на счетах эскроу по аналогии со страхованием вкладов. Но страховке подлежит только сумма в пределах 10 млн рублей. В отношении значительной части квартир в Москве и других крупных городах этой суммы для покрытия потерь будет недостаточно.

Зачем запретили кооперативы

С 1 июля 2018 года закон запрещает привлекать деньги на строительство через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Исключения два: когда ЖСК создается для завершения строительства при банкротстве застройщика и когда речь идет о возведении ведомственного жилья.

Это давно назревшее решение закроет канал для возникновения массы бесправных «инвесторов». Дело в том, что привлечение денег через ЖСК технически позволяло совершать «двойные» продажи и не давало покупателю никаких гарантий. По ДДУ же такие серые схемы невозможны, и сам институт договоров долевого участия обеспечивает дольщикам существенную защиту.

Как будет работать персональная ответственность

По новому закону застройщик будет обязан раскрыть бенефициарных владельцев (физических лиц), которые прямо или косвенно владеют пятью или более голосами в высшем органе управления застройщика. Эти люди будут нести солидарную с застройщиком ответственность за убытки дольщиков.

Реальность таких гарантий зависит от того, насколько тщательно государство будет проверять информацию от застройщика о его бенефициарах на предмет заявления подставных или несуществующих лиц.

В отношении справедливости такой меры возможны дискуссии. Люди, которые приобретают квартиру на этапе строительства, являются инвесторами, а не покупателями. При этом большинство таких инвесторов не осознает разницу.

Инвестиции — это всегда риск. Если не хочешь рисковать — покупай квартиру после завершения строительства на 30% дороже. Это честно.

Устанавливая солидарную ответственность бенефициаров, государство, по сути, хочет устранить для дольщиков их инвестиционные риски за счет владельцев бизнеса.

Возможно, это в какой-то мере обоснованно: владельцы девелоперских компаний — профессионалы, а значит, должны гораздо лучше понимать риски. Однако такие сверхгарантии могут существенно снизить количество застройщиков, готовых работать на рынке жилья.

К чему приведет принудительное кредитование

Принятие такого закона порождает целый комплекс факторов, направленных на монополизацию рынка жилищного строительства, снижение объемов строительства и рост цен. Строительство жилья становится не девелоперским, а банковским бизнесом, а количество реализуемых проектов снижается.

Поскольку строительство по ДДУ без участия уполномоченных банков будет невозможно за исключением нереальных случаев наличия у застройщика 100% своих денег на строительство, то все решения о реализации того или иного проекта будут принимать именно банки.

И в отсутствие у банковских сотрудников глубокого опыта в девелопменте допускаться к строительству будут только наиболее надежные проекты, имеющие безупречные прогнозные показатели.

Прочие, «обычные» проекты, вероятно, не получат денег в силу неготовности банков к рискам.

Если раньше банки софинансировали проект вместе с дольщиками, то в новой схеме банк принимает все риски на себя. Готовы ли банки к такому экстремальному типу кредитования — покажет время.

По некоторым оценкам, на данный момент за счет средств дольщиков финансируется до 90% строительства многоквартирных домов. Для сохранения текущих объемов стройки банкам нужно будет увеличить объем кредитования в десять раз.

Наличие такой возможности вызывает сомнение.

Что будет с ценами

Банковское финансирование увеличивает нагрузку на девелоперский проект. Логика предельно простая. Ранее застройщик получал деньги от дольщика бесплатно, а теперь застройщик будет платить банку проценты по кредиту — пусть даже не текущие 11-14%, а 4-5%, как это обещают инициаторы законопроекта.

При среднем сроке строительства в два-три года застройщик дополнительно заплатит банку не менее 10-15% от всей стоимости строительства.

При росте затрат застройщики либо начнут поднимать цены, либо, если покупательская способность не позволяет, уходить из бизнеса ввиду низкой маржинальности.

А снижение количества застройщиков и возводимых ими объектов по законам экономики приводит к росту цены.

Продавать квартиры на начальном этапе строительства станет невыгодно. Ранее квартиры по ДДУ на начальном этапе строительства застройщик продавал с серьезным дисконтом, компенсируя больший риск дольщика.

Однако при схеме расчетов через эскроу застройщик при прочих равных заплатит банку проценты за кредит независимо от срока заключения ДДУ. А значит, для застройщика нет смысла продавать квартиры на ранних этапах и терять на дисконте.

Застройщик будет продавать по максимально возможной цене.

Почему квартир станет меньше

Президент России в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья. При этом в 2017 году по всей стране в эксплуатацию ввели чуть менее 80 млн кв. м. Предлагаемая модель совершенно точно не увеличит объемы строительства. Наоборот.

С точки зрения пользы для потенциальных дольщиков тоже нет однозначности. Максимального снижения рисков для дольщиков можно добиться и без принудительного перевода всей отрасли на банковское кредитование.

Например, контроль за расходованием средств дольщиков в полной мере достигается за счет реализации уже внедряемых принципов: «один жилой комплекс — один расчетный счет», «осуществление расчетов между застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком через один уполномоченный банк».

Перевод на принудительное кредитование застройщиков в ситуации неготовности банков к такому кредитованию скорее всего приведет к снижению объема предложения новых квартир и, как следствие, росту цен на квартиры.

Цены на новостройки после введения эскроу-счета: динамика, прогнозы и перспектива

Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

Многие задаются справедливым вопросом: повлияет ли на стоимость жилья открытие эскроу-счета? Ответ можно найти в законодательстве (ФЗ №175): если на 1 июля 2019 года уже построено 30% объекта и продано 10% квартир, то схема расчета останется прежней. Следовательно, и цена, теоретически, должна сохраниться либо меняться несущественно (как обычно происходит – увеличивается по мере строительства комплекса). Но реалии твердят об обратном.

Во всех остальных случаях фирмам придется переходить на новую схему взаиморасчетов. Это предполагает дополнительные затраты, которые в итоге отразятся на цене – будут заложены в продажную стоимость квартир. Только крупные игроки рынка, имеющие возможность строить дома за свой счет, смогут предоставить стабильные цены.

Но не все так однозначно: при монополизации рынка застройщики начнут диктовать правила игры по собственному усмотрению, поэтому делать выводы и предсказывать поведение «гигантов» весьма сложно.

Очевидно лишь то, что для покупателей это грозит существенным ограничением выбора вариантов. Более простыми словами: грядет дефицит на рынке недвижимости, который естественно повлечет повышение цен.

Эксперты прогнозируют сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию на 30-40% уже во втором полугодии 2020 г. Как говорится, «выживут только сильнейшие» игроки рынка.

Текущая ситуация на рынке

После перехода с 1.07.2019 г. на проектное финансирование многие застройщики уже начали повышать стоимость недвижимости, чтобы компенсировать свои потери.

Они связаны с обслуживанием новых счетов и процентами на банковские кредиты, которые с учетом объемов строительства оказываются солидными (справедливости ради отметим, что банки обещают застройщикам удешевить кредиты при открытии эскроу на треть от рыночных ставок – до 20-30%).

Сейчас же эксперты утверждают, что цены возрастут как минимум на 3-5%. Детально с одним из экспертных мнений можно ознакомиться в интервью.

Интересно и то, что лишь часть новостроек будут завершены с переходом на эскроу-счета. Остальные девелоперы умудрились обойти эту схему посредством самостоятельного выкупа нужного количества квартир (чтобы достичь 10%), с последующей перепродажей их по переуступке прав собственности.

Это подтвердили риэлторские агентства, которые уже в первой декаде июня, практически сразу после нововведений, стали получать от застройщиков письма с соответствующими указаниями. Таким образом эти компании получили возможность обойтись без привлечения банковских кредитов, не нарушая закон.

В дальнейшем они смогут реализовать объекты уже на деньги дольщиков.

В долгосрочной перспективе на рынке вряд ли появятся дешевые проекты. Те, которые в рамках старой программы относились к низкомаржинальным, в новых условиях не выдержат, и станут для девелоперов убыточными.

Избежать этого поможет только ускорение сроков ввода в эксплуатацию с одновременным повышением цен. А значит, – потребитель явно ощутит увеличение среднестатистической рыночной стоимости квадратного метра.

Насколько подорожают новостройки?

Мнения аналитиков относительно роста цен после ввода эскроу-счетов разделились. Часть из них прогнозирует незначительное повышение стоимости, другие предполагают весьма существенный рост.

Некоторые вообще утверждают, что шум вокруг новой модели расчетов преувеличен, и особых изменений, помимо естественной динамики, не последует.

Однако, как говорит вековая практика, любые нововведения, в любой сфере, всегда влекут за собой изменения. 

И поскольку спада явно ожидать не стоит, нужно быть готовыми к очевидному развитию событий – планомерному повышению стоимости.

А вот насколько она изменится – это уже другой вопрос. Здесь учитывается практически все: спрос и предложение, надежность девелопера, геолокация (расположение новостройки), степень готовности, уникальность проекта, соотношение «цена/качество», уровень комфортабельности, внутренняя и внешняя инфраструктура, экология, транспортная доступность, инфляция и многие другие факторы.

Здесь следует добавить и спрос, который как правило, осенью растет. А учитывая, что Центробанк снизил ключевую ставку, ипотека станет для покупателей более интересной, что спровоцирует увеличение количества сделок, за которым последует и повышение цен на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга.

Частично, это уже подтвердили факты: еще до принятия законодательных нововведений люди стали опасаться подорожания жилья, и старались побыстрее закрыть текущие сделки по покупке. На фоне повышенной покупательской активности девелоперы начали стремительно увеличивать цены за квадрат.

То есть – все происходит планомерно, и стоимость жилья постепенно растет.

К тому же, повышения цен требует увеличение себестоимости строительства в связи с удорожанием стройматериалов, увеличением НДС на 20%, инфляцией и т.д. Вслед за этим еще больше дорожает недвижимость. 

Чтобы удержаться в рамках конкуренции, некоторым застройщикам придется уменьшить свою маржу. Ведь при повышении затрат/цен вряд ли будет расти спрос, учитывая, что динамика роста доходов населения оставляет желать лучшего. И еще один фактор: после перехода на новую модель жилищного строительства, которая основывается на банковском кредитовании, будет сложно прогнозировать процентные ставки (кредитно-денежная политика меняется очень быстро), что вызовет увеличение рисков и потребует от застройщиков долгосрочного планирования деятельности. Чтобы хоть как-то сгладить ситуацию, цены неизбежно придется увеличить.

Согласно аналитическим данным, с начала 2019 г. средняя стоимость квадратного метра в жилищном масс-маркете Петербурга (эконом- и комфорт-класс) возросла на 4,1%.

Если в экономике и на рынке сохранится более-менее стабильная ситуация, то по итогам года средний прирост составит 6-10% (в зависимости от класса недвижимости).

Самая большая названная специалистами граница повышения цен в отдаленной перспективе – до 30%.

Однозначным остается лишь то, что из-за ввода эскроу-счета цена на первичку возрастет. Но рост цен касается всех сегментов рынка, без исключения. Однако он не будет катастрофичным.

Ключевым фактором в ценообразовании является уровень спроса, на который влияет предложение (скорость подготовки новых проектов) и факторы с противоположными векторами.

А как же обстоят дела со спросом? Попробуем разобраться.

Изменение спроса на новостройки

Потенциальное сокращение количества обманутых дольщиков, которое предполагается после перехода на эскроу-счета, спровоцировало ажиотажный спрос на первичном рынке.

Люди хотят улучшать свои жилищные условия, но их платежеспособность ограничена. Поскольку доходы населения остались прежними, реальная покупательская способность почти не возрастает.

Скорее даже наоборот, – снижается, и теоретически, должна потянуть за собой уровень спроса.

Но что же наблюдается на рынке в реальности? Покупатели нашли выход и все более охотно пользуются ипотекой! На фоне такого повышенного спроса отмечено массовое увеличение цен за квадрат (от 1-2% и выше), даже в новостройках организаций, которые все еще работают по старым правилам.

Но если сейчас, с привлечением ипотеки граждане еще соглашаются тратить половину семейного дохода, то что может случиться после того, как им предложат увеличить бюджетные затраты до 60-70%? Скорее всего, они откажутся от покупки квартиры.

И строительные компании понимают, что большинство покупателей не способны будут платить сумму, на которую могут вырасти издержки на счета эскроу и себестоимость строительства. Ведь согласно неумолимой статистике, при повышении стоимости жилья даже на 7%, спрос падает в среднем на 10%.

Готовы ли к такому развитию событий застройщики? Маловероятно…

Стоит ли ждать роста цен на жилую недвижимость?

В текущем году значительного «взлета» цен на квартиры не наблюдалось. Объясняется это рекордным объемом новостроек, который был выведен на рынок. В результате увеличилась конкуренция среди застройщиков, что и сдержало резкий рост стоимости жилплощади. Дальнейшие изменения будут, скорее всего, планомерными и постепенными.

На данный момент уровень цен в среднем составляет около 100 тыс.руб./м² в эконом- и комфорт-сегментах (разброс в этих категориях минимальный). С начала года стоимость жилья изменилась незначительно – примерно на 5%. По прогнозам специалистов, в дальнейшем цена будет возрастать соразмерно кредитной нагрузке на девелоперов, – примерно до 7-10% годовых.

Переходный период

Сейчас на первичном рынке переходный период. Большую часть объектов (около 75%) достраивают на старых условиях:

Несколько проектов попросту заморозили. А около 20% уже перевели на новую схему реализации. К примеру, в настоящее время есть новостройки, которые успешно реализуются с применением эскроу-счетов:

  • ЖК NEWПИТЕР;
  • ЖК Familia;
  • ЖК «Новое Сертолово».

Поскольку компаниям нужно было заложить в себестоимость строительства дополнительные расходы на проектное финансирование, пришлось пересмотреть цены за квадрат в перечисленных комплексах. 

С другой стороны, остается риск, что многие мелкие застройщики после завершения начатых проектов уйдут с рынка. Но еще худший вариант развития событий: недострои появятся по всей стране, вследствие чего в ближайшие 2 года число обманутых дольщиков вырастет в 1,5-2 раза.

Ключевые игроки строительного рынка уверены, что все неудобства, связанные с нововведениями, – временные. После адаптации застройщиков к новым правилам выиграют все, ведь ситуация на рынке новостроек станет более прогнозируемой. Скорее всего, уменьшится разница в цене за квартиру, приобретенную на этапе котлована и в готовом здании. 

Однако застройщики обещают сохранить выгоду для покупателей жилья на ранней стадии строительства.

Как планируют сдерживать цены?

Эскроу-счета однозначно вызовут повышение цен, как мы уже выяснили. Основным сдерживающим фактором станет покупательская способность населения, которую всячески стремится поддержать Центробанк, улучшая условия ипотеки.

Еще один способ сдержать рост цен на недвижимость при переходе на новую схему – снизить ставку на кредит для застройщиков, и дать им возможность перекредитоваться в другом банке в любой момент.

Хотя уже, в рамках программы проектного финансирования предложены хорошие условия: чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже процентная ставка для застройщика.

Кроме того, снять напряжение и удержать себестоимость строительства на приемлемом уровне помогло бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Это подразумевает, что банк или представитель стройнадзора будет контролировать и подтверждать каждый этап готовности объекта, что даст застройщикам возможность снимать заранее установленную часть денег со счета (пропорционально объему выполненных строительных работ), и постепенно расплачиваться за кредит, уменьшая тем самым долговую нагрузку. 

Поскольку в этом случае тело кредита расти не будет и проценты за него не отразятся на себестоимости строительства, девелоперам не придется повышать цены по мере увеличения кредитной задолженности. Одна из возможных схем поэтапного раскрытия:

  • завершение нулевого цикла (земляные работы и обустройство фундамента) – 20%;
  • окончание этапа возведения наружных стен – 20%;
  • монтаж инженерно-технических коммуникаций – 15%;
  • выполнение внутренних работ – 25%;
  • получение девелопером заключения о соответствии – 10%;
  • этап госрегистрации права собственности на первую квартиру – 10%.

Подобные финансово-правовые схемы действуют в Германии, Франции, Великобритании, Испании. Именно на основе законодательства перечисленных стран сформулирована поправка к российскому ФЗ-214.

Но и здесь присутствуют риски: пока деньги на эскроу-счетах, у дольщиков есть гарантии, что они получат обратно 100% внесенных средств в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию. Если же часть средств будет переведена застройщику, то покупатели при расторжении ДДУ вряд-ли смогут получить назад всю сумму.

То есть, при банкротстве застройщика им придется ждать, например, пока недостроенный объект будет перепродан или передан другой организации.

Напоследок отметим, что правительство РФ продлило сроки определения готовности объектов до 1 октября 2019 года, что дало застройщикам возможность ускорить темпы строительства и освободить текущие проекты от участия в новой схеме взаиморасчетов.

Благодаря такой отсрочке девелоперы успевают подготовить нужные документы, и спокойно перейти на оптимальный режим работы.

Это, в свою очередь, позволяет предположить, что в ближайшее время цены поменяются незначительно (по крайней мере на те объекты, степень готовности которых достиг более 30%).

Резюме

Многие потенциальные покупатели утверждают, что они готовы к росту цен, так как понимают, что за надежность нужно доплачивать. Но и тут мнения разделились на две противоположных крайности:

  • согласно предварительным неофициальным опросам, около 80% дольщиков уже готовы платить больше;
  • все еще остается часть людей, предпочитающих не торопиться с выводами, и воздержаться от покупки в режиме «сейчас».

А что получится на самом деле, и как в итоге отреагирует рынок, можно будет делать выводы не раньше, чем во второй половине 2020 года. Что-ж, как говорит известная народная пословица: «поживем-увидим»…

Эксперты: ожидание реформы долевого строительства повысило спрос на новостройки Москвы

Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

МОСКВА, 5 апреля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. В первые месяцы 2019 года увеличился спрос на московские новостройки. Тренд сохранится, но недолго: поворотный момент настанет 1 июля, с очередной партией новелл в реформу долевого строительства. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные в пятницу ТАСС.

Согласно данным Росреестра, в январе 2019 года в Москве зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 12,5% больше января прошлого года (4,7 тыс.). В феврале – уже 7,2 тыс. ДДУ, годовой рост – 29%. И хотя данные за март Росреестр еще не озвучил, риелторы, заключающие сделки, говорят, что спрос растет.

“На протяжении всего первого квартала уровень спроса на первичном рынке Москвы показывает рост”, – прокомментировала управляющий партнер компании “Метриум”, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. По словам эксперта, средний бюджет сделки в старых границах Москвы в январе-феврале составил 11,7 млн рублей. Для сравнения, год назад, по данным Литинецкой, речь шла о 11,06 млн рублей.

Цены на недвижимость тоже растут. По данным риелторской компании “МИЭЛЬ-Новостройки”, с 1 января в пределах старых границ Москвы цены в экономклассе выросли на 2,3% до 131,3 тыс. рублей за кв. м.

В классе комфорт ценник подрос на 4,6% – до 168,8 тыс. рублей за кв. м. В Новой Москве с начала года цены в проектах экономкласса выросли на 9,1% – до 104,5 тыс. рублей за кв.

м, на новостройки комфорткласса – на 5,1% – до 119,4 тыс. рублей.

“Тренд на наиболее доступное жилье сохраняется. Из-за этого сокращается и предложение в низкобюджетном сегменте. Там же происходит наибольший рост цен”, – рассказала ТАСС директор по продажам “НДВ-Супермаркет недвижимости” Татьяна Подкидышева.

Инвесторы вышли на рынок

Спрос провоцирует реформа долевого строительства. “Покупатели думают, что после 1 июля квартиры могут подорожать”, – считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК “А101” Дмитрий Цветов.

После 1 июля 2019 года средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода дома в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов.

Таким образом, переплату по банковскому кредиту застройщик заложит в цену квадратного метра.

Именно по причине перехода на эскроу в структуре спроса растет доля инвестиционных сделок, убеждена Литинецкая. “По итогам 2018 года только 6% ДДУ в старых границах Москвы были заключены инвесторами.

В январе-феврале 2019 года значение выросло до 11%”, – сказал эксперт.

По ее словам, инвесторы стали активнее приобретать жилье в новостройках, потому что после 1 июля девелоперы будут заинтересованы выводить на рынок проекты в высокой стадии готовности с большим ценником, чтобы отыграть переплату по кредиту.

Ипотека стимулирует спрос

Спрос стимулирует и ситуация на рынке ипотеки: растущие ставки заставляют покупателей действовать быстрее.

“Из-за ажиотажа на фоне повышения ключевой ставки ЦБ в декабре 2018 года наблюдалось массовое желание “запрыгнуть в уходящий поезд”, оформив жилищный кредит менее чем под 10%, чего до сих пор в России сделать было невозможно”, – вспоминает Подкидышева. Часть сделок с “хорошими” ставками перетекла на первый квартал.

В результате средняя ставка по выданным кредитам в первом квартале сохранилась на низком уровне – около 10% годовых. По словам Литинецкой, новые заемщики получают одобрение кредитов в среднем уже под 10,5-11%.

Банк России в 2018 году дважды повышал ключевую ставку на 0,25%. В настоящее время она составляет 7,75%. Вслед за повышением ключевой ставки российские коммерческие банки увеличили ставки по ипотеке.

По состоянию на 1 января 2019 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 9,56% годовых. Сейчас на первичном рынке можно получить ипотечный кредит в среднем под 10,5-10,75% годовых.

У отдельных кредитных организаций ставки достигают 11% годовых.

Что будет с ценами и спросом после введения счетов эскроу

Это главная интрига ближайших месяцев. По мнению председателя совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирины Доброхотовой, после перехода на проектное финансирование средние цены на столичные новостройки могут вырасти минимум на 12%.

Более оптимистичный прогноз дает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он считает, что подорожание составит 6-8% от текущих уровней цен.

Так или иначе, очевидно: во втором полугодии рынок новостроек Москвы ждет замедление, спрос уменьшится, считает генеральный директор “МИЭЛЬ-Новостройки” Наталья Шаталина.

Рынок может и не “переварить” растущий ценник, предупреждает Цветов. “Платежеспособный спрос при сохранении существующих трендов в столичном регионе снизится на 15%, объем выдачи ипотеки – на 27%”, – предполагает эксперт.

Впрочем, как справедливо замечает Литинецкая, реальные последствия новой реформы 214-ФЗ можно будет увидеть не ранее 2020 года. Примерно к этому моменту рынок адаптируется к переменам, и в продаже появятся проекты, девелоперы которых работают со счетами эскроу. “Тогда и станет понятно, сможет ли покупатель перестроиться на новые “правила игры” и принять рост цен”, – резюмирует эксперт.

Брать нельзя ждать. Что будет с ценами на недвижимость в 2020 году?

Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

Летом 2018 года российские застройщики получили год для перехода на проектное финансирование и расчеты по эскроу-счетам.

И начали активно транслировать установку, что вскоре квартиры в новостройках сильно подорожают, «поэтому надо брать сейчас».

Свою лепту внесло повышение НДС, ставок по ипотечным кредитам, инфляции – к середине 2019 года, опасаясь дальнейшего роста цен, покупатели «разогрелись» настолько, что брали почти все подряд.

Для тех, кто не любит длинных текстов, УБОЙНОЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ – в конце статьи!

Что было?

На волне ажиотажного спроса застройщики подняли цены. Часть покупателей переключилась на рынок более бюджетного вторичного жилья. Но «вторичка» всегда растет в цене вслед за новостройками, поэтому вскоре и там средний ценник увеличился – до 15-17%.

Однако рост цен напрямую зависит от покупательской способности населения. А покупателей почти не осталось – почти все, у кого была возможность приобрести жилье, это уже сделали.

Поэтому «перегревшись» в прошлом году, сегодня российский рынок недвижимости начинает плавно, но неотвратимо «остывать».

Дальнейшее подорожание недвижимости в ближайшее время должно столкнуться с ограниченным объемом платежеспособного спроса.

Это приведет к сокращению темпов продаж, уверены эксперты, и даже дешевеющая ипотека не исправит ситуацию.

Справка Urbanus.ru:

Ипотека все еще остается драйвером спроса на рынке недвижимости, а в 2020 году ставки, скорее всего, будут снижаться. При этом многие покупатели станут по-прежнему выбирать «вторичку», а не квартиры в новостройках, потому что готовое жилье пока дешевле.

Уже наблюдается постепенное снижение стоимости вторичного жилья (в течение года цены на него вернутся к своим прежним значениям) и стагнация в сегменте новостроек. Несмотря на это, квартиры в новостройках все равно будут дороже, чем в прошлом году.

Что будет?

Объем нового предложения в 2020 году, по всей вероятности, сократится. Переход на проектное финансирование будет очень непростым для многих застройщиков.

Часть компаний не получат разрешения на строительство, некоторые проекты будут закрыты, что приведет к снижению темпов ввода нового жилья.

О дефиците говорить пока рано, но, в перспективе, реформа долевого строительства приведет к дальнейшему росту цен на жилье в новостройках.

Впрочем, значительно повышать цены застройщики не будут, чтобы не отпугнуть потребителей, покупательная способность которых, в целом, остается низкой.
По подсчетам портала городской недвижимости Urbanus.ru, в 2019 году средняя стоимость квартир в новых жилых комплексах комфорт-класса на территории Старой Москвы выросла примерно на 6%, в Новой Москве – до 20%.

В 2020 году такой динамики не ожидается.

Цены на недвижимость в 2020 году: прогноз

В течение года средние цены на жилье, скорее всего, подрастут на уровне инфляции — на 4–5% в массовом сегменте и 2–3% в бизнес-классе. В 2019 году Москва возглавила ТОП-45 городов мира по росту цен на элитное жилье. Годовой прирост цен в этом сегменте составил порядка 3%. Тенденция продолжится в 2020 году: по мнению экспертов, цены увеличатся на 4,5%.

Но недорогие качественные квартиры на первичном рынке могут показать и больший прирост – спрос на них сохраняется всегда.

Справка Urbanus.ru:

При этом дальнейшее снижение ключевой ставки может привести к тому, что доход от сдачи в аренду жилья, уже вполне сопоставимый с доходами от инвестиций в депозиты и государственные облигации, тоже будет расти. В этом случае часть инвесторов можетпереложить средства в недвижимость, тем самым оказав дополнительную поддержку спросу.

А вот инвестиции в новостройки на стадии «котлована», по мнению экспертов, становятся менее выгодными. После перехода на проектное финансирование, застройщики уже не будут продавать квартиры на начальных этапах строительства так дешево, как раньше. Поэтому в 2020 году, скорее всего, вырастет спрос именно на квартиры в новостройках с высокой стадией готовности.

Не стоит забывать, что рынок недвижимости напрямую зависит от макроэкономической ситуации в стране. Поэтому падение цен на нефть, введение новых санкций и многие другие политические и экономические факторы способны кардинально изменить ситуацию в любой момент.

Чтобы оставаться в курсе всего самого важного в сфере городской недвижимости и первыми узнавать новости по теме, подписывайтесь на наш канал!

​Как реформа долевого строительства изменила цены на новостройки

Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

Ушедший год оказался переломным для российской стройотрасли: реформа долевого строительства изменила не только подход к финансированию жилищных проектов, но и ценообразование, поскольку теперь девелоперы перекладывают расходы за проектное финансирование на стоимость квадратного метра. Оправдались ли опасения относительно роста цен на новостройки и ждать ли подорожания в наступившем году, эксперты рассказали порталу “Будущее России. Национальные проекты”, оператором которого является информационное агентство ТАСС.

Ценник расправил плечи

С 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны начинать все новые проекты с привлечением финансирования от банков. Объекты нельзя строить непосредственно на деньги покупателей — до сдачи новостройки средства дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах, а девелоперы возводят дома на кредиты.

Застройщики предупреждали, что переход на проектное финансирование приведет к монополизации рынка крупными компаниями и банкротству небольших девелоперов. Покупатели в свою очередь опасались роста цен на жилье. Кроме того, вместе с отказом от долевого строительства может исчезнуть и его главное преимущество — покупка на этапе котлована по самым низким ценам.

На прошедшем в декабре заседании рабочей группы Госсовета по строительству, ЖКХ и городской среде Виталий Мутко, бывший на тот момент вице-премьером РФ, курировавшим в правительстве строительную отрасль, отчитался, что “резкого скачка цен, как предсказывали некоторые эксперты, в 2019 году не произошло, провала по объемам ввода — тоже”.

09.ЯНВ., 10:00

Как принять квартиру в новостройке

А вот и.о. главы Минстроя Владимир Якушев хоть и утверждал, что “год был неплохой”, однако отмечал, что “рост цен опередил события”.

Пересмотр стоимости квадратного метра в новостройках массового сегмента начался уже в первом полугодии на фоне подготовки отрасли к проектному финансированию и в “какой-то степени носил спекулятивный характер”, считает директор по развитию риелторской компании “Метриум” Наталья Сазонова.

“Тогда застройщики активно вели рекламные кампании с призывом покупать жилье как можно скорее, до “отмены ДДУ” с 1 июля, это сопровождалось индексацией цен”, — вспоминает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

“Рост цен соразмерен со ставкой финансирования проекта, а это минимум 8-10%”, — указывает директор по маркетингу и продажам девелоперской компании Lexion Development Алексей Лухтан.

На ценах сказалась и динамика предложения: так, по словам Попова из ЦИАНа, в Москве в январе — июне 2019 года девелоперы вывели на рынок на 35% меньше жилья, чем годом ранее. Сработали рыночные механизмы: в условиях уменьшающегося предложения увеличивались спрос и цены.

Марина Лысцева/ТАСС

По предварительным подсчетам Попова, в 2019 году заметнее всего цены росли в Воронеже, Казани, Омске и Уфе, где новостройки подорожали более чем на 20%.

Наименее динамично цены росли в Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре (от +4%).

“По выборке из 15 городов-миллионников стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 9% в годовом выражении до 75,7 тыс. рублей”, — рассказывает эксперт.

В частности, в Москве в новостройках массового сегмента средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась на 8% — до 173 тыс. рублей, уточняет генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

09.ЯНВ., 09:30

Недвижимость на бирже: как ипотечные облигации помогут снизить ставки на покупку жилья

Генеральный директор петербургского агентства недвижимости “Невский простор” Александр Гиновкер говорит о росте на 8-11% — до 120 тыс. рублей.

В Крыму за 11 месяцев новостройки подорожали на 7%: в Ялте и Алуште — до 119 тыс. рублей, в Севастополе — до 96 тыс. рублей, в Симферополе — до 78 тыс. рублей, сообщает директор по маркетингу комплекса апартаментов “Резиденция “Дипломат” Наталья Зубова.

Все уладит спрос

По словам руководителя направления новостроек “Авито Недвижимости” Дмитрия Алексеева, в 2019 году рынок уже отыграл реформу, поэтому в 2020 году, скорее всего, рост цен на новостройки замедлится.

Этому будет способствовать и снижение платежеспособного спроса, с которым рынок столкнулся во втором полугодии, отмечают эксперты.

“Этот показатель для большинства девелоперов едва ли не более важен, чем стоимость квадратного метра, поэтому мы ожидаем, что рост цен замедлится. Собственно, тренд наблюдается в последние три-четыре месяца. В месячном выражении рост цен уже не превышает 1-1,5%”, — отмечает Попов из ЦИАНа.

24.АПР., 10:00

Первое “Ласточкино”: заселен пилотный дом, построенный с использованием счетов эскроу

По мнению Сазоновой из риелторской компании “Метриум”, девелоперам придется смягчать ценовую политику, чтобы в 2020 году сохранить приемлемые темпы продаж. По ее прогнозу, цены могут начать снижаться уже с марта-апреля.

Поддержать спрос помогут падающие ставки по ипотеке — в 2019 году Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку (в декабре до 6,25%), в итоге к концу 2019 года в ведущих банках они были уже меньше 9%, в то время как в конце 2018-го приближались к 10%.

Как отметил Мутко на заседании рабочей группы Госсовета, правительство и Центробанк будут и в 2020 году предпринимать усилия, чтобы снизить ставку. “От этого показателя сильно зависит спрос на жилье, а значит — объемы жилищного строительства, и главное то, насколько быстро люди решают свои жилищные вопросы”, — подчеркнул вице-премьер.

Что будет с ипотекой после перехода новостроек на проектное финансирование

Новостройки Москвы подорожают после перехода на проектное финансирование

До конца года на проектное финансирование перейдет не более трети новостроек. Тем не менее кредиторы и застройщики уже сегодня вынуждены решать, какой станет ипотека после реформы жилищного строительства.

Премьер Дмитрий Медведев в конце апреля подписал постановление, благодаря которому преимущественная часть застройщиков получила возможность и после 1 июля 2019 года вести достройку своих жилых объектов по старым правилам – без привлечения проектного финансирования (ПФ) и использования эскроу-счетов.

Для этого достаточно, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве по данному объекту, составляла не менее 10%.

По сути, это постановление отодвигает реформу первички на неопределенный срок: теперь перейти на эскроу до нового года будут обязаны, по разным оценкам, лишь 15–30% новостроек.

Но в любом случае реформа жилищного строительства не может пройти стороной мимо ипотечного рынка. Соответственно, тема, как именно внедрение ПФ скажется на жилищном кредитовании, оказалась самой острой на проведенном БН круглом столе «Ипотечные ставки остановились?».

Разговор начался с вопроса: «Понятно, что застройщики либерализации условий по переходу на ПФ обрадовались. А как к этому отнеслись банки? Они вздохнули с облегчением или огорчением?»

По словам территориального менеджера филиала «Северо-Западный» банка «ФК Открытие» Татьяны Хоботовой, кредитные организации вздохнули с облегчением, потому что преимущественная часть застройщиков («и мы вместе с ними») еще какое-то время будет работать по старым правилам.

Реформа с самого начала была непопулярна в среде застройщиков. «Увы, все чаще со стороны властей отмечаются решения по некорректному принципу. Сначала у тебя отбирают всё, ты понимаешь, что это – конец, а потом возвращают треть, и ты счастлив», – дает более эмоциональную характеристику происходящему глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

Но, подчеркивает эксперт, ПФ не отменено, а отсрочено. Руководствуясь заботой о дольщиках, государство продолжает действовать по правилу «Если мы хотим, чтобы люди не тонули, мы не учим их плавать, а запрещаем купаться или осушаем водоемы».

Монополии не будет

Поскольку рано или поздно в рамках реформы контроль над застройщиками от государства перейдет к кредитующим их банкам, с точки зрения ипотечных заемщиков главным становится вопрос, не попытаются ли кредиторы воспользоваться привилегированным положением. Не потребуют ли, чтобы получивший ПФ застройщик навязывал именно свои ипотечные продукты?

«Несмотря на то что законодательство не предусматривает за счет обслуживания эскроу-счетов и предоставления ПФ ограничения выдачи ипотеки другими банками, большинство системообразующих кредиторов такую возможность попробовали не упустить», – констатирует Максим Ельцов. И там, где банковские подразделения по ПФ работают в жесткой сцепке с розничными отделами, вырабатывались предложения приблизительно следующего содержания: банк предоставит ПФ, а строитель гарантирует, что 60% заемщиков возьмут ипотеку именно у этого банка.

Впрочем, к концу зимы подобные инициативы появляться перестали. Застройщики смотрели на ипотечные ставки банка и хватались за голову: «При всем уважении – у вас ставка выше на 1,0-1,5 п. п., как мы покупателям объясним, что ипотеку следует брать у вас?!»

«Диалог не сложился. Банкиры умерили аппетиты. Соответственно, уже понятно, что никаких монопольных ограничений будущим заемщикам опасаться не нужно», – резюмирует руководитель «Первого ипотечного агентства».

«Раньше на рынке строительства жилья средства дольщиков составляли 79% и только 13% – банковские кредиты. И кредитовавшие строителей банки, еще даже до объявления реформы, время от времени выставляли условия по определенному объему ипотечных займов», – соглашается Татьяна Хоботова.

В нынешней ситуации изменение финансовой модели, по ее мнению, наоборот ведет к отказу рынка от такой концентрации. Все будет подчинено именно экономике проекта.

«Не очень понятно, как можно монополизировать ипотеку при ПФ.

Если застройщик переходит на новый формат, быстрые продажи превращаются в первостепенную задачу, – подхватывает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка “Санкт-Петербург” Антон Комаров.

– Но с ипотекой только одного банка хороший клиентский поток не наладить». Ведь каждый банк имеет собственную систему критериев оценки заемщиков. И тем клиентам, которым отказывает один банк, спокойно выдает кредиты другой.

На первый взгляд, такая аргументация слабовата. Ведь ничто не мешает банку разработать отдельный ипотечный продукт для «своих» новостроек, предполагающий более широкие рамки одобрения заявок. «В этом случае у банка существенно вырастет риск. Получается, что мы все риски соберем в одну корзину – и по ПФ, и по ипотеке», – парирует Антон Комаров.

Скидки вместо монополии

Банки отказались от попыток навязывать монопольные условия и потому, что возобладал другой тренд.

Татьяна Хоботова рассказывает, что в начале 2019 года, когда многие банки представили первые варианты программ, по проектному финансированию обычно предлагалась ставка, которая будет снижаться в зависимости от роста средств на эскроу-счетах. «Чем больше продано, тем ниже ставка по ПФ», – уточняет эксперт.

Сейчас же банки предлагают увязывать ставку по ПФ помимо наполнения эскроу-счетов с другими факторами в рамках некой формулы.

«Если нашему банку совместно с застройщиком потребуется увеличить объем продаж, мы у себя снизим ипотечную ставку, и покупатели квартир получат выгодное на фоне ставок “для клиентов с улицы” предложение.

Но при этом ставка для самого застройщика по ПФ будет расти», – поясняет специалист.

Татьяна Хоботова акцентирует внимание, что это не будет механизмом прямого субсидирования застройщиком ипотечной ставки. Тем не менее зависимость предполагается: застройщик будет сам принимать решение, что ему лучше – быстрые продажи или более низкая ставка ПФ.

Впрочем, снижение ипотечной ставки вряд ли окажется слишком заметным. Наверное, следует ожидать движения вниз на 0,2-0,3 п. п. Но все подробности будут сильно зависеть от экономики каждого конкретного проекта. Стороны будут скрупулезно рассматривать, что им выгодней в каждом отдельном случае.

Максим Ельцов подытоживает, что сейчас наблюдается информационный ажиотаж и очень много покупок совершается в эмоциональном порыве.

Приходится слышать вопросы «А что, стройку вообще запретят?», ну а большинство граждан сообразили, что недвижимость подорожает, и спешно закупаются.

Кстати, граждане в массе не услышали, что с переходом на ПФ минимизируются риски оказаться в рядах обманутых дольщиков.

«Начиная с осени предложение новостроек по ценам, не учитывающим ПФ, будет достаточно быстро вымываться, – прогнозирует эксперт. – И к концу осени игроки первичного рынка недвижимости начнут реально понимать, как этот рынок выглядит: какую цену смогут ставить застройщики, какая модель взаимодействия с банками окажется жизнеспособной и какие векторы начнут руководить ипотечной сферой».

Мнения экспертов короткой строкой

   Мария Батталова, управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

– В рамках избранной стратегии развития мы вообще отказались от проектного финансирования. Корпоративное кредитование предполагает, с нашей точки зрения, чрезмерно высокий уровень рисков.

   Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства»:

– Многие застройщики могли бы не пережить 1 июля, если бы сохранилась первоначальная концепция, по которой оценку 30-процентной готовности объекта производили бы государственные структуры.

Представляете, что такое единовременно посетить 400-500 строек Петербурга и по каждой дать экспертное заключение? Но в окончательном варианте здравый смысл возобладал, и эта оценка будет носить уведомительный характер от самого застройщика.

Юлия Логинова, начальник центра ипотечного кредитования петербургского филиала Газпромбанка:

– Мы начали работу по предоставлению проектного финансирования и сейчас согласовываем соответствующие правила и документы с несколькими ключевыми партнерами. Но такого, что «вы нам дайте привилегированную ставку, а мы вам пул ипотечных заявок», – нет.

   Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала Северо-Западный банка «ФК Открытие»:

– Проектное финансирование, еще не стартовав, за год – с 1 июля 2018-го по 1 июля 2019 года – претерпело серьезные изменения. Кстати, и по дорожной карте это время было названо «переходным периодом».

   Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»:

– Правительственное постановление мы встретили с определенным облегчением. Нам стало проще в том смысле, что мы получили время на более тщательную подготовку к реформе.

Ссылка на источник

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.