Московскую область ожидает массовое банкротство застройщиков

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Московскую область ожидает массовое банкротство застройщиков

Их общее число достигло почти 500 компаний.

Если год назад, по данным Единого реестра застройщиков, в Российской Федерации был выявлен 291 застройщик, имеющий в незавершенном строительстве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), то по состоянию на февраль 2019 года таких уже 493. В активной стадии процедур банкротства сейчас в России находится 418 застройщиков, которые имеют в незавершенном строительстве 1 827 домов, в состав которых входит 198,8 тыс. жилых единиц совокупной площадью 10,13 млн м2. Год назад эти показатели составляли 250 компаний и 6,7 млн м2 соответственно.

Почти десятина

Суммарный объем незавершенного строительства застройщиков, в отношении которых есть записи в ЕФРСБ, составляет 11 млн м2. Из общего объема незавершенного строительства застройщики–банкроты остановили строительство 1302 домов, в состав которых входит 118,1 тыс. квартир совокупной площадью 6,3 млн м2.

Больше всего незавершенного жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, в Московской области — 2,9 млн м2 жилья (28,8% совокупного объема незавершенного строительства).

Доля Петербурга и Ленинградской области в общебанкротной статистике скромнее — около 9% (9,3 млн м2). Официально в Ленинградской области банкротится 21 компания, которая возводит 688,9 тыс. м2 жилья.

В Петербурге банкротных объектов девять, на 247,5 тыс. м2 жилья.

Впрочем, по прогнозам экспертов, количество банкротств на рынке недвижимости Петербурга в этом году вырастет. “Причем рост придется на осень 2019 года, после того как 1 июля рынок перейдет на новые правила игры.

Не думаю, что увеличение банкротств будет кардинальным в этом году, но определенно тренд наметится.

В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАДом”, — считает Евгений Жуков, генеральный директор ГК “Абсолют Строй Сервис”.

С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. “Компании уже банкротятся, несмотря на то что сейчас нет явного кризиса, какой был в 2009 году, и нет спада спроса. Соотношение затрат и рыночно достижимых цен в зоне рискованного строительства делает финансовую модель проектов достаточно неустойчивой”, — полагает он.

Еще хуже

К числу потенциальных угроз относится “потребительский экстремизм” дольщиков.

“Законодательство о банкротстве устроено так, что любой дольщик, расторгнувший договор долевого участия и не получивший назад свои деньги, может инициировать банкротство застройщика, таким образом ставя под угрозу реализацию всего проекта и удовлетворение интересов всех остальных дольщиков”, — жалуется Владимир Андреев, исполнительный директор “УНИСТО Петросталь”. Застройщики понимают это и всеми силами стараются не допустить банкротства своих компаний. Однако с ухудшением ситуации на рынке и падением платежеспособного спроса риск таких ситуаций увеличивается, соответственно, число банкротств может возрасти.

Понятно, что потеря платежеспособности компании — это болезненный процесс. С другой стороны, полагают эксперты, рынку не помешало бы некое очищение от случайных и непрофессиональных игроков и тех компаний, которые не понимают, что времена изменились и пора перестроить свой бизнес под современные реалии.

“Рынок будет переделен. Нас ждет массовый исход с рынка средних и мелких застройщиков, которые окажутся “неблагонадежными”, а вот тех, которые не станут играть в эту игру, ждет процедура банкротства.

Не исключено, что с посадками”, — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК “АРИН”, руководитель жилищной программы “Переезжаем в Петербург”.

Аналогичное мнение у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu. “В ближайшие годы нас ждут пертурбации и уход из бизнеса многих компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях.

Последние предложения Минстроя в целом картину не меняют, они разумны, чтобы предотвратить банкротства, но финансовые модели при работе по эскроу по–прежнему не срастаются, и что будет с новым проектами — неясно”, — резюмирует он.

Расстрельная отрасль

Неудивительно, что в Петербургской отраслевой структуре банкротов лидируют строители.

В 2017 году, по данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находилась в предбанкротном состоянии и по итогам года количество банкротств среди строителей выросло на 12%. Сектор стал лидером по их числу.

Сегодня, по мнению практикующих юристов, отраслевая структура компаний–банкротов не меняется и не отличается от общероссийской картины. Среди тех, кто находится в состоянии банкротства, преобладают компании строительной сферы.

“Хотя их стройные ряды разбавляют аграрии, банкиры и дилеры автопрома”, — добавляют юристы.

В самом тяжелом положении оказались компании–подрядчики, которые работают на возведении объектов.

В Петербурге с рынка ушли СУ–11 и “Спецтрест № 27” с почти 50–летней историей, под вопросом работы “Метростроя” и многих других компаний.

По данным института статистических исследований ВШЭ, в целом по России около 20% подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии, тогда как доля убыточных компаний превышает рубеж 30%.

Усложняет положение в отрасли и ее высокая социальная значимость. Компании–банкроты рождают сотни обманутых инвесторов–дольщиков.

Крупнейшим среди застройщиков–банкротов Петербурга пока была СК “РосСтрой” (ГК “СУ–155”). Финансовую помощь для достройки объектов компании оказывал банк “Российский капитал”.

По мнению аналитиков, улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится.

В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАД. В ближайшие 2–3 года можно будет увидеть рост банкротств, если они не смогут привлечь нужное проектное финансирование для объектов.

Банки рассматривают объекты с рентабельностью не менее 30%, что малодостижимо для застройки за КАД, где цена составляет 60–70 тыс. за “квадрат”. С введением новых поправок в 214–ФЗ и переходом на проектное финансирование банки будут более требовательны при анализе финансовой модели.

Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, то он кредит не выдаст и проект даже с действующим разрешением на строительство можно просто положить на полку.

Евгений Жуков

генеральный директор ГК “Абсолют Строй Сервис”

Если говорить о строительном рынке, то грядущие перемены в законодательстве, конечно, увеличивают риски финансовой нестабильности компаний.

Однако существенного роста банкротств мы не ожидаем: в последнее пятилетие в Петербурге уже наблюдалось сужение рынка, его покинули многие небольшие строительные фирмы, вместе с тем состоялась определенная “закалка” остальных игроков.

80–85% предложения сейчас — это объекты крупных девелоперов, входящих в топ–20 по региону и в топ–40 по России. Скорее всего, начало банкротных процедур мы увидим по тем компаниям, у которых уже сегодня есть финансовые проблемы и существенные срывы сроков ввода объектов.

Виталий Коробов

директор по развитию строительно–инвестиционного холдинга “Аквилон Инвест”

Павел Никифоров автора

21 февраля 2019, 13:57 12512

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Массовые банкротства московских застройщиков

Московскую область ожидает массовое банкротство застройщиков

Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения. Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы. Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали здесь) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.

Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков. Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства. И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.

Государство с 1 июля 2019 года перевело долевое строительство на новые правила. Самое важное изменение в законе – финансирование строительства. Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами. А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах. И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.

Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018. Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.

И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года. То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства. Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн. кв.м. жилья.

Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро. И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию. Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.

Итоги долевого строительства за 2018 год

За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах. С учетом возводимых 8 млн. кв.м. новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.

Эти 3,6 млн. кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами. То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам. Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м. жилья) должны были быть сданы к 2020 году.

Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше. Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем. И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.

Сколько займет строительство этих объектов? Не год и не два. Возможно 5-10 лет. И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.

Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом? Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  • смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  • попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Краткая сводка по 2019 году

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются. Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.

Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства. О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из этой статьи.

Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн. кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м. это более 357 000 отдельных квартир!

Перспективы долевого строительства

Дальше будет только хуже. По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения. Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2019 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.

К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.

Что в итоге? По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более. Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами.

А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир. Девелопер вряд ли откажется от маржи.

Небольшой нюанс и выводы

Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний. Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»). И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости. Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.

Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года. С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.

Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке. И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.

Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку. От этого пострадает и банковский сектор.

Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года. Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны. Мы же будем следить за ситуацией.

Почему застройщики начали массово банкротиться, и что при этом ожидает дольщиков

Московскую область ожидает массовое банкротство застройщиков

С 1 июля 2019 года участники долевого строительства перейдут на проектное финансирование и хранение денежных средств на эскроу-счетах. В связи с изменениями законодательства и рядом других обстоятельств начались массовые банкротства девелоперов. Почему банкротятся застройщики, и как это скажется на дольщиках?

Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

Проблема процесса банкротства застройщиков

По данным агентства “Ведомости”, в период с января по сентябрь 2019 года участились случаи банкротства застройщиков по договорам долевого строительства. Выявлено более 130 случаев финансовой несостоятельности лиц, ответственных за возведение порядка 700 объектов недвижимости. Выявленные цифры на 18% превышают совокупный объем производств по банкротству застройщиков за весь 2018 год.

Основную массу банкротов составляют мелкие и средние застройщики ввиду отсутствия дополнительных средств для формирования финансовой подушки и покрытия незапланированных расходов при росте инфляции и скачков курса. Банковские учреждения не спешат оказывать помощь и отказывают в кредитовании, отдавая предпочтения крупным девелоперам. К концу 2019 г.

ожидается до 30% потерь мелкого и среднего сегмента участников.

Прогнозируется новая волна банкротств в связи с изменениями в законодательстве и обязательном переходе на эскроу-счета с июля 2019 г. в соответствии с ФЗ №478 от 25.12.2018. Законодательно запрещено прямое финансирование строительства из средств дольщиков.

Денежные средства резервируются на страховых банковских счетах, а строительство производится за счет заемных средств.

При этом банки все чаще отказывают в кредитах по причине несоответствия критериям учреждения в части проектного финансирования.

На основании выявленных проблем процесс банкротства продолжается до сих пор и предположительно будет набирать обороты. Требования банков и изменения законодательства без проблем переживут только крупные участники рынка.

Что ожидает дольщиков при банкротстве застройщика

В ходе банкротства застройщика в разумные сроки Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о финансировании объектов незавершенного строительства.

Деятельность организации регламентирована ФЗ №218 от 29.07.2017.

Компания выступает в качестве страхователя и уполномочена формировать компенсационный фонд, покрывать обязательства девелопера и компенсировать расходы дольщиков в случае банкротства.

Последствия и действия дольщика:

  • на адрес конкурсного управляющего направляются копии договора долевого участия, платежных поручений и кассовых ордеров, паспорта;
  • совместно с документами направляется заявление с требованием о включении в “Реестр требований кредиторов”;
  • в заявлении дольщик указывает притязания на жилое помещение либо требование о возврате денежных средств;
  • в течение 30 дней рассматривается заявление, в течение еще 15 дней сведения вносятся в реестр;
  • не позднее 4-х месяцев с даты публикации о банкротстве проводится собрание кредиторов и анализ финансового положения застройки;
  • торги по продаже имущества застройщика длятся до 12 месяцев, вырученные средства направляются на компенсацию требований участников реестра;
  • если договор с дольщиком заключен после 2017 г., то остаточная сумма убытков покрывается Фондом.

В ходе строительства объекта застройщик отчисляет регулярные взносы в компенсационный фонд. Если дольщик решает ожидать передачи объекта в эксплуатацию, он формирует строительно-жилищный кооператив, либо органами территориальной власти осуществляется поиск нового застройщика. В таком случае договор долевого участия не расторгается, и участники не вправе требовать возврата денежных средств.

Это возможно только при условии принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по достройке объекта незавершенного строительства, которое принимается коллегиальным составом Фонда в соответствии с Правилами. К действующему договору прилагается дополнительное соглашение, регулирующее условия взаимодействия с новым застройщиком.

Застройщики банкроты в 2020 году

Московскую область ожидает массовое банкротство застройщиков

МаркетингНе завершение строительства этих объектов – потеря для оконного рынка около 1 млн м2 оконных конструкций, что составляет около 3% российского рынка окон. Часть застройщиков, которые уже находятся в активных стадиях банкротства, в настоящее время строят около 4 млн м2 жилья.

Таким образом, около 10 млн м2 жилья находятся в зоне риска незавершения.

в феврале 2020 года объем брошенных строек превысил 6 млн м2В тройке антирейтинга регионов по объемам незавершенного строительства на февраль 2020 года Московский регион. Регион Доля в общем объеме Московская обл.

28,8 Краснодарский край 7,2 Москва 7,1 Кризис в строительной отрасли 2014-2015 годов привел к снижению темпов ввода жилья, продолжающемуся четвертый год.

Старая

Отмена долевого строительства в 2020 году

Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.

связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно.

дольщиков).Отмена ДДУ в 2020 обозначает:Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних

Аналитики прогнозируют массовое банкротство застройщиков в 2020 году

Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома.

Если прежняя редакция закона предусматривала, что переход на обязательное использование застройщиками эскроу-счетов с 1 июля 2020 года затронет только проекты, запущенные после этой даты, то обновленная версия гласит, что это требование распространяется и на запущенные ранее проекты.

Исключение будет сделано для проектов, соответствующих определенным правительством критериям.Эти поправки стали реакцией на действия девелоперов Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, которые начали массово получать разрешения на строительство новых проектов впрок.

Права дольщика при банкротстве застройщика: как получить квартиру или вернуть деньги

Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков.

Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения.

Московскую область ожидает массовое банкротство застройщиков

Уже сейчас деятельность многих приостановлена, либо заблокирована по причине не открытия спецсчета или использования средств не по назначению.

Из всего количества застройщиков банковское кредитование под проектное финансирование удалось получить только трем. Еще три компании находятся в стадии получения счета.Помимо перспективы банкротства более 60% застройщиков Московской области, региональные власти прогнозируют срывы сроков ввода многоэтажных домов.

Уже сейчас почти 2 тыс. новостроек имеют отставание в сроках ведения работ на два месяца.

две тысячи новостроек Подмосковья не будут сданы в установленные срокиПосле перехода на схему работы с эскроу-счетами почти у трети успешных региональных строителей срывы сроков могут вырасти до полугода

Отказ от ДДУ в 2020 году – последствия для покупателей

По данным РБК, в I квартале 2020 г.

в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс.

В ходе «Прямой линии» 7 июня 2020 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2020 г.

оно будет заменено на проектное финансирование. Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек.

При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать 2020

От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%.

При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.Дольщики оказываются в реестре третьими в очереди.

Сначала расплачиваться будут с теми, кому банкрот причинил ущерб, затем – с рабочими и служащими стройкомпании, и только после них дойдет дело до вкладчиков.

Возвращать им деньги будут после того, как продадут объект незавершенного строительства.Речь идет об отличительных характеристиках дольщика перед другими кредиторами.

Их нужно знать, чтобы иметь представление о своих преимуществах.

Банкротство застройщиков в 2020 году

Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.